Este artículo fue originalmente escrito en ingles por Jackie Harris. Traducción por María Aguirre.
Los defensores de vivienda de New Hampshire dicen que la Ley del Camino hacia la Vivienda del Siglo 21 — en inglés, 21st Century ROAD to Housing Act — le dará a los desarrolladores más flexibilidad e incentivos para construir unidades asequibles en el estado. La legislación bipartidista, que se convirtió en ley en julio, se trata de una amplia combinación de más de 60 proyectos de ley presentados previamente en el Congreso.
Elissa Margolin, directora de la Iniciativa de Política de Vivienda y Práctica de St. Anselm College, dijo que la legislación mayormente modernizará las regulaciones de vivienda del país — Es como actualizar una caja de herramientas para adaptarla a los tiempos que corren.
“Es como si antes tuvieras un taladro que tenías que enchufar a la pared, pero ahora mucha gente usa taladros inalámbricos”, dijo en inglés Margolin en una reciente sesión informativa sobre la legislación organizada por New Hampshire Business Review.
Margolin dijo que no hay muchas nuevas herramientas en la legislación, esto ayudará a las comunidades y desarrolladores a navegar los trámites burocráticos de vivienda.
A continuación, algunas conclusiones sobre cómo los cambios afectarán a New Hampshire:
Es probable que los costos de construcción de casas prefabricadas disminuyan.
La ley ROAD ya no requiere que las casas se construyan sobre un chasis, una estructura metálica utilizada para el transporte en camiones. Hoy, pocas de estas casas son transportadas de un sitio a otro, así que un chasis ya no es necesario. Ahora, una casa prefabricada puede aplicarse legalmente directamente sobre una cimentación permanente.
Sarah Marchant, directora de operaciones de New Hampshire Community Loan Fund, dijo que esta ley recortará los costos, potencialmente aumentando el suministro de construcción de casas prefabricadas en el estado.
En un estado donde el precio promedio para una vivienda unifamiliar acaba de llegar a los $580,000, Marchant dijo que las casas prefabricadas suelen ser la única vivienda disponible bajo $200,000 actualmente, y apoyando en la construcción ayudará a los compradores primerizos y personas que buscan reducir espacio.
“Estas son realmente viviendas asequibles que se pueden comprar y en las que se puede acumular patrimonio por menos de lo que costaría alquilar un apartamento de dos habitaciones”, dijo Marchant en inglés.
“Por lo tanto, son una parte increíblemente importante de la historia de la propiedad de vivienda aquí en New Hampshire”.
La asistencia para el alquiler para inquilinos rurales de bajos ingresos puede continuar indefinidamente
En 2015, 72 familias de bajo ingreso del Upper Valley casi se quedan desalojadas con menos de 30 días de aviso, hasta que un promotor inmobiliario compró su propiedad en el último momento y la mantuvo como vivienda subvencionada. La razón detrás del cambio abrupto fue una sección en el Programa 515 de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de Estados Unidos, "un programa obsoleto de la década de 1950" según Margolin.
Bajo el programa, la asistencia para inquilinos rurales se interrumpía una vez que el propietario, — que había utilizado financiación del USDA para crear las viviendas asequibles — terminaba de pagar su hipoteca con el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA).
Esto pasaba “incluso cuando el propietario quiera mantener la propiedad asequible y mantener a los inquilinos en esa vivienda”, dijo en inglés Jack Ruderman, el consejero de asuntos legislativos para New Hampshire Housing.
Ahora, la asistencia de renta y la hipoteca de propietarios ya no están vinculadas, así que los inquilinos rurales pueden seguir obteniendo asistencia de renta, sin importar el estatus de la hipoteca del propietario.
Se eliminarán las revisiones ambientales duplicadas para los desarrolladores
La ley ROAD tiene algunas provisiones diseñadas para reducir la duplicación de las evaluaciones ambientales y agilizar el desarrollo de proyectos de vivienda.
Anteriormente, los desarrolladores tenían que obtener aprobaciones ambientales tanto del Departamento Nacional de Viviendas y Desarrollo Urbano, y del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos.
“Esto resulta en ineficiencias ridículas y redundancias”, dijo Ruderman. Él agregó que las evaluaciones ambientales suelen llevar a retrasos en el proceso de construcción, aumentando los costos de los desarrolladores.
La nueva legislación dirige a las dos agencias a crear un proceso de evaluación en conjunto para proyectos que reciben sus fondos.
“Es realmente importante recortar el plazo de esos proyectos”, dijo. “Y el proceso de evaluación ambiental es el principal factor que tiende a alargarlo”.
Los bancos pueden invertir aún más en vivienda asequible
Los bancos son grandes inversionistas en el programa de Impuesto en la vivienda para personas de bajos ingresos, el cual financia construcciones de viviendas asequibles multifamiliares en New Hampshire. La ley ROAD eleva el límite federal sobre la cantidad que los bancos pueden invertir en el programa.
Ruderman dijo que el cambio aumentará la demanda de inversiones, eventualmente llevando a los desarrolladores a obtener más apoyo financiero para construir proyectos de vivienda asequible.
